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破解版部落冲突:光明地產回復上交所問詢函 稱關聯交易均無潛在利益安排 專家:回復函未觸及問題本質

部落冲突7本布局多玩 www.bslxs.icu 作者:李貝貝

來源:華夏時報

發布時間:2019-5-27 15:10:42

摘要:5月25日早間,申請按期回復上交所問詢一周之后,光明房地產集團股份有限公司對上交所此前提出的重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性及資金往來這四大問題予以回復。

光明地產回復上交所問詢函 稱關聯交易均無潛在利益安排  專家:回復函未觸及問題本質

華夏時報(部落冲突7本布局多玩 www.bslxs.icu)記者 李貝貝 上海報道

5月25日早間,申請按期回復上交所問詢一周之后,光明房地產集團股份有限公司(600708.SH,以下簡稱“光明地產”或“公司”)用一篇30頁的《關于 2018 年年度報告事后審核問詢函的回復公告》(以下簡稱“《公告》”)對上交所此前提出的重組標的業績、存貨減值、盈利能力的可持續性及資金往來這四大問題予以回復。

此前,根據2018年年報,重組3年有余,光明地產在完成業績承諾后的首個新財年(2018年)交出了一份收入和凈利潤“雙降”的業績報告。上交所認為,光明地產的盈利能力可持續性存在問題,而密集的關聯交易及大額計提存貨減值等情況也令上交所充滿疑慮。因此,上交所要求光明地產補充重組業績承諾期后公司房地產業務業績顯著下滑、銷售增速放緩的原因、以較低的利率將大額資金存入財務公司的原因和合理性以較低的利率將大額資金存入財務公司的原因和合理性,是否存在控股股東侵占上市公司利益的情況等在5月17日之前進行回復。

回復上交所“四問”

在《公告》中,對于重組業績承諾期后公司房地產業務業績顯著下滑、銷售增速放緩的情況,光明地產沒有進行否認,而是結合房地產行業的發展趨勢及項目布局進行了解釋。

光明地產稱,過去一年,房地產行業的外部環境發生了深刻變化,公司項目在主要位于長三角和中西部省會中心城市,也即處于政府嚴格調控的城市,由于限購政策,購房需求受到嚴格限制。同時,房地產企業屬于周期性特別明顯的行業。2018年的業績實現主要是要靠2015年、2016年獲取的土地儲備后續開發來實現。

公司在2014年土地拓展力度較大,但近年土地市場價格一路上揚,導致公司在2015年、2016年的新增土地儲備僅分別為85.44平方米、52.75萬平方米,因而造成業績不佳的現象。目前,公司已采取了及擬采取堅持銷售龍頭、強化成本管控、加強運營管控、拓寬融資渠道等改善房地產業務業績下滑情況的具體措施。

2018年年報顯示,計提存貨減值是光明地產業績下滑的主要原因之一。對于公司2018年度計提大額存貨跌價準備金額高達7.66億元、同比增加 98.96%的情況,光明地產解釋說,根據可變現凈值低于賬面成本的差額,計提跌價準備。公司2018年期初存貨跌價準備余額為4.90億元,2018 年當年計提7.66億元,其中屬房地產開發業務板塊計提跌價7.29億元。2018 年房地產板塊主要依據區域內周邊可比競品銷售價格、市場環境,分別按在建項目及現房預計可變現凈值進行減值測試,對出現減值跡象項目計提跌價。

值得注意的是,此前針對頻繁的關聯交易及項目公司股權或資產的出售行為,上交所發函質疑光明地產重組業績承諾實現的方式,要求公司補充披露業績承諾期間重組標的對外轉讓的項目公司股權或資產對業績承諾的貢獻、以及與交易對手方的關聯關系、重組業績是否主要通過向關聯方出售項目公司股權或資產實現,以及相關會計處理依據等。

光明地產在《公告》中解釋說,對于2018年公司發生了兩筆關聯交易,即出售麗水路和華都大廈的部分商業資產,交易目的是公司面對行業新趨勢新常態、為進一步推進深化轉型。而對于其他的關聯交易如出售廣林物業部分資產、西郊樂繽紛部分資產等,均無潛在利益安排。

同時,公司參與的所有合作開發的聯營、合營企業,各方股東嚴格按照合作協議的要求按持股比例共同提供資金支出,且僅供合作項目開發所用,不存在資金占用的情形。

而在資金往來方面,光明地產年報顯示,截至報告期末,關聯方向公司提供資金余額為188.89億元,公司因此向關聯方支付資金占用費7.4億元,同比增長68.25%。同時,公司在控股股東下屬光明食品集團財務有限公司存款余額為52.06億元,同比增長53.83%,僅收取7014.2萬元利息,利率約為1.35%。

對此,光明地產解釋說,近年來房地產企業融資普遍受限,融資環境持續緊,為保持公司持續、穩健發展所需資金,公司的關聯方為公司提供的資金余額為188.89億,資金成本在3.92%-5.46%內,低于公司從市場渠道融資成本,也低于行業普遍融資成本,且關聯方向公司提供借款相關議案已經公司 2018 年第二次臨時股東大會審議通過。光明地產強調,公司以較低的利率將大額資金存入財務公司的原因和合理性,不存在控股股東侵占上市公司利益的情況,同時澄清往來款前10名單位實際控制人沒有與公司存在關聯關系或潛在利益安排。

專家:盈利能力可持續性問題回復得不夠合理

光明地產的回復理由是否合理?《華夏時報》記者也向業內人士進行了咨詢。

著名經濟學家宋清輝謹慎地向記者指出,光明地產這份回復函的說法有一些合理之處,但沒有觸及問題的本質,對盈利能力可持續性問題回復的不夠合理,只強調了外部環境原因,而沒有說明自身企業核心競爭力不足方面的問題。

財經評論員嚴躍進認為,從回復函來看,光明地產做了大量的功課,尤其是對于交易作了市場同類對比。光明地產列舉了很多樓盤的交易數據,表明這個交易符合市場定價,不是刻意夸大盈利數據,都是正常交易進行的?!捌涫倒餉韉夭盞轎恃?,我認為是上交所每年定期的抽查,也不一定就是認為企業有問題?!比綣細竦乩此?,公司列舉的對比樓盤是否具有可比性,還是要打個問號的,“當然應該來說差異也不大的”。

與此同時,在同于5月25日發布的一份“關于《上海證券交易所關于對光明房 地產集團股份有限公司 2018 年年度 報告的事后審核問詢函》有關問題的回復”中,基于為光明地產財務報表整體發表審計意見的審計工作,此前對光明地產2018年度財務報表進行了審計并出具了審計報告的立信會計師事務所強調:基于我們所實施的審計程序,本期新增大額企業往來,未發現存在明顯回收風險,我們沒有發現公司關于其他應收款壞賬準備計提的會計處理的相關回復與我們在審計過程中取得的資料及了解的信息所有重大方面存在不一致。

責任編輯:張蓓 主編:王冰凝


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